Adiós Palermo: cuál es el barrio que se convirtió en el segundo más caro para alquilar en Buenos Aires
Durante años Palermo fue el termómetro del mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires. Su oferta gastronómica, la vida nocturna y la fuerte demanda de residentes e inversores lo mantuvieron entre los barrios con los valores más altos. Sin embargo, ese liderazgo comenzó a cambiar. Hoy Núñez se consolidó como el segundo barrio más caro para alquilar un departamento de dos ambientes, solo detrás de Puerto Madero (donde la oferta de locaciones está totalmente dolarizada), con un valor medio de $980.640 mensuales, por encima de Palermo, donde el promedio se ubica en $956.700.
El dato surge del último informe de Zonaprop y refleja una transformación que lleva varios años. La combinación de nuevos desarrollos residenciales, edificios corporativos, mejoras urbanísticas y la consolidación del Parque de Innovación modificó el perfil del barrio y elevó la demanda de quienes buscan vivir en una zona con excelente conectividad, amplios espacios verdes y una oferta de viviendas de categoría.
Leé también: Volkswagen recortará la mitad de sus modelos ante la caída de las ventas
Los alquileres publicados en la Ciudad aumentaron 1,4% durante junio y acumularon una suba de 15,7% en el primer semestre de 2026. En los últimos doce meses el incremento alcanzó 31,3%, el menor registro interanual desde noviembre de 2019. Incluso, el ajuste quedó por debajo de la inflación del mismo período, lo que marca una desaceleración respecto de los años anteriores.
El valor medio de un departamento de dos ambientes en CABA alcanza hoy los $860.106 mensuales. En los monoambientes el promedio es de $755.935, mientras que un tres ambientes se alquila por alrededor de $1.156.992.
El barrio que cambió de perfil
Aunque durante décadas Núñez conservó un carácter principalmente residencial, en los últimos años comenzó una profunda transformación urbana. La construcción de edificios premium, el desarrollo de oficinas corporativas y la llegada de nuevas propuestas comerciales cambiaron el paisaje, especialmente sobre la avenida Del Libertador y su entorno.
El Parque de Innovación frente a River Plate, un proyecto que reunirá edificios futuristas y también empuja los valores de alquileres y compra venta en Núñez (Foto: Prensa Parque de Innovación CABA)
A ese proceso se sumó el avance del Parque de Innovación, frente al estadio Monumental, un proyecto que concentra universidades, empresas tecnológicas, centros de investigación y oficinas vinculadas a la economía del conocimiento. El emprendimiento se convirtió en uno de los principales motores de valorización de la zona y atrajo nuevos desarrollos inmobiliarios.
Adrián Ruiz, titular de Ruiz Propiedades, explicó que ese crecimiento también impactó directamente sobre el mercado locativo. Señaló: “Núñez dejó de ser solamente un barrio residencial. Hoy recibe profesionales, ejecutivos, estudiantes universitarios y familias que buscan calidad de vida, buena conectividad y edificios nuevos con amenities. Esa combinación hizo crecer la demanda de alquileres tradicionales”.
Agregó que uno de los principales cambios respecto de Palermo es el perfil del inquilino. “En Palermo todavía existe una fuerte presencia de alquiler temporario y turístico. En Núñez predominan los contratos tradicionales, con personas que buscan instalarse varios años en el barrio”, comentó.
Dónde están las zonas más buscadas
El crecimiento no se distribuye de manera uniforme. Las mayores consultas se concentran sobre el corredor de avenida Del Libertador y también en las inmediaciones de Cabildo, donde la oferta comercial y la cercanía con el transporte público representan un diferencial importante.
También aparecen como sectores muy demandados las calles Cuba, Manuela Pedraza, Arribeños, Arcos, Campos Salles, Quesada, Grecia, Deheza, Arias y el boulevard Comodoro Rivadavia, además del entorno de la plaza Félix Lima.
En esas áreas conviven edificios recientemente inaugurados con proyectos en construcción y residencias tradicionales, una mezcla que caracteriza la evolución del barrio.
Ruiz explicó que muchas familias también priorizan la cercanía con espacios verdes.
“La proximidad con el Parque Saavedra, el corredor del río, la Costanera Norte y los clubes deportivos suma valor. Además existe una muy buena conexión con General Paz, la zona norte y el centro porteño”, indicó.
Más edificios premium y mayor demanda
El desarrollo inmobiliario de Núñez también modificó la calidad de la oferta disponible. En los últimos años crecieron los edificios con piscina, gimnasio, SUM, espacios de coworking, terrazas verdes y sectores destinados al guardado de bicicletas. Al mismo tiempo aparecieron unidades con terrazas privadas, parrillas individuales y diseños que buscan reproducir las características de una casa dentro de un edificio.
La Avenida del Libertador siempre cotizada. A la altura de Núñez ganó protagonismo y las propiedades de lujo revalorizan el barrio (Foto: TN)
Sobre la avenida Del Libertador también avanzaron importantes proyectos corporativos que terminaron por consolidar un nuevo polo de oficinas, conocido por muchos desarrolladores como “Catalinas del Norte”.
Ese proceso elevó la llegada de profesionales que prefieren vivir cerca de su lugar de trabajo, una tendencia que también impulsó el mercado de alquileres.
La oferta volvió a crecer
Otro de los factores que ayudó a moderar el ritmo de aumento de los alquileres fue la recuperación de la oferta.
Después de la derogación de la Ley de Alquileres, el mercado comenzó a mostrar una fuerte reincorporación de departamentos destinados a locación permanente.
En junio la cantidad de publicaciones disponibles aumentó 3,5%, mientras que el volumen actual resulta 3,4 veces superior al registrado en febrero de 2023, cuando el mercado atravesaba el momento de mayor escasez.
Ese incremento permitió que los precios crecieran por debajo de la inflación durante el primer semestre del año, aunque los barrios con mayor demanda continúan registrando valores elevados.
Los barrios más caros para alquilar
Tomando como referencia un departamento de dos ambientes y 50 m2, el ranking de los barrios más costosos quedó conformado de la siguiente manera:
- Puerto Madero: $1.260.640.
- Núñez: $980.640.
- Palermo: $956.700.
- Belgrano: $946.196.
- Chacarita: $929.856.
- Colegiales: $917.375.
- Villa Urquiza: $915.607.
- Saavedra: $915.177.
- Coghlan: $907.270.
- Recoleta: $903.803.
Los barrios más económicos para alquilar un departamento de dos ambientes
- Lugano: $658.410.
- Nueva Pompeya: $701.626.
- Versalles: $702.814.
- Parque Avellaneda: $720.146.
- Mataderos: $751.806.
- Floresta: $755.102.
- La Boca: $758.003.
- Villa Riachuelo: $758.650.
- Constitución: $760.099.
- Liniers: $763.181.
Un barrio que todavía tiene recorrido
Además de la consolidación del Parque de Innovación, el barrio todavía presenta terrenos disponibles para nuevos emprendimientos y mantiene una importante actividad constructiva en sectores cercanos a General Paz y Saavedra.
Inmediaciones y vista aérea de 11 de Septiembre al 2800 en Núñez, otra parte cara de este barrio (Foto: TN)
La preservación de las áreas residenciales de Las Lomas, donde el Código Urbanístico limita las construcciones de gran altura, también contribuye a sostener un perfil de barrio de baja densidad muy valorado por quienes buscan alquilar.
Leé también: Se duplicaron las búsquedas de proyectores y la pasión por la Selección también se refleja en el consumo durante el Mundial
Para Ruiz, esa combinación seguirá fortaleciendo el mercado durante los próximos años.
“El crecimiento de Núñez no responde únicamente a un ciclo inmobiliario. Hay inversiones públicas y privadas que cambiaron definitivamente la dinámica del barrio. La llegada de empresas, universidades, nuevos servicios y edificios de categoría seguirá impulsando la demanda de alquileres tradicionales y consolidará a Núñez entre las zonas más buscadas de la Ciudad”, concluyó.
